A Enfiteuse Sem Registro é Enfiteuse Válida?

Por Jonas Oliveira, OAB/PB 36.108 · 23 de setembro de 2026

Introdução: um direito real que muita gente pratica sem saber se existe

A enfiteuse, também chamada de aforamento ou emprazamento, é um dos institutos mais antigos do direito civil brasileiro e, ao mesmo tempo, um dos mais mal compreendidos na prática registral e negocial. Sua origem remonta ao direito romano e, no Brasil, foi amplamente utilizada durante o período colonial e imperial como instrumento de distribuição de terras, sobretudo por ordens religiosas e pela Coroa. Essa origem histórica explica por que, ainda hoje, é comum encontrar imóveis qualificados como "foreiros" a uma paróquia, a uma ordem religiosa ou à União, com base em práticas seculares de pagamento de foro e laudêmio.

O problema é que a subsistência histórica de uma prática não equivale, por si só, à subsistência jurídica de um direito real. A enfiteuse, como qualquer direito real sobre imóvel, está sujeita a requisitos formais rígidos de constituição e de registro, cuja ausência compromete sua própria existência como direito oponível a terceiros. É esse o ponto central deste artigo: distinguir a prática consolidada do direito realmente constituído.

O que a lei diz sobre a enfiteuse

A enfiteuse foi disciplinada pelo Código Civil de 1916 nos arts. 678 a 694, que definiam sua estrutura básica: o senhorio direto transferia ao foreiro (ou enfiteuta) o domínio útil do imóvel, mantendo para si o domínio direto, mediante o pagamento de uma pensão anual, invariável, chamada foro. Na hipótese de alienação do domínio útil, era devido ao senhorio direto o laudêmio, correspondente a uma porcentagem do valor da transação, ou o exercício do direito de preferência (art. 686 do CC/1916).

O Código Civil de 2002 rompeu com essa tradição. O art. 2.038 determinou expressamente a proibição de constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses a partir de sua entrada em vigor, ressalvando apenas as já existentes até então, que continuam regidas pelas disposições do Código Civil de 1916 e pelas leis posteriores até sua extinção. Existe uma exceção histórica relevante, que é o regime dos terrenos de marinha e acrescidos, regulados pelo Decreto-Lei nº 9.760/1946, que segue admitindo o aforamento de bens da União segundo regras próprias, mas essa hipótese não se confunde com a enfiteuse civil comum de que trata este artigo.

Em síntese, hoje só é lícito falar em enfiteuse validamente constituída se ela já existia, com os requisitos formais devidamente atendidos, antes de 11 de janeiro de 2003 (data de entrada em vigor do Código Civil de 2002).

Direito real não se presume: o princípio da inscrição

O ponto central deste artigo é o seguinte: enfiteuse não é fato, é direito real, e direito real sobre imóvel, no sistema brasileiro, não se constitui pela prática ou pelo simples consenso entre as partes. Ele exige título e registro.

O art. 1.227 do Código Civil de 2002 é claro: os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos. A enfiteuse não figura entre as exceções legais a essa regra. Ainda que instituída sob a vigência do Código Civil de 1916, o princípio da inscrição já vigorava sob a denominação de transcrição, exigida pela legislação registral da época para que o título produzisse efeitos reais e fosse oponível a terceiros.

A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), em seu art. 167, I, arrola entre os atos sujeitos a registro os títulos constitutivos, translativos e declaratórios de direitos reais sobre imóveis, o que inclui a enfiteuse. Sem esse registro, não há abertura de matrícula onerada com o ônus enfitêutico, e sem matrícula onerada, não há, tecnicamente, enfiteuse constituída como direito real, mas apenas, quando muito, uma relação de natureza obrigacional entre as partes envolvidas.

Escritura pública: o primeiro requisito, antes mesmo do registro

Antes mesmo do registro, a instituição da enfiteuse exige título hábil, que, tratando-se de direito real sobre imóvel de valor superior ao teto legal para admissão de instrumento particular, deve necessariamente revestir a forma de escritura pública, conforme o art. 108 do Código Civil de 2002. A mesma exigência já constava, em essência, do sistema do Código Civil de 1916.

Isso significa que a instituição da enfiteuse pressupõe, cumulativamente:

1. Escritura pública de instituição do aforamento, outorgada pelo senhorio direto em favor do foreiro, com a definição precisa do imóvel, do valor do foro e das demais condições do vínculo.
2. Registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente, com a abertura da matrícula (ou, no regime anterior, da transcrição) devidamente onerada com o ônus enfitêutico, nos termos do art. 167, I, da Lei nº 6.015/1973 e do art. 1.227 do Código Civil de 2002.

Na falta de qualquer um desses dois elementos, não há enfiteuse constituída como direito real oponível a terceiros, por mais consolidada que seja, no plano fático, a prática de pagamento de foro ou laudêmio.

Pagar laudêmio por décadas não cria o direito

Um erro comum na prática é considerar que o pagamento reiterado de laudêmio, ao longo de décadas ou até de gerações, seria suficiente para comprovar a existência do direito real de enfiteuse. Não é. O pagamento é, no máximo, indício de uma relação de fato entre as partes, ou de reconhecimento de um vínculo obrigacional presumido, mas não substitui o título constitutivo nem o registro, que são os elementos legais de existência e de eficácia real do instituto.

Essa distinção tem consequência prática relevante: registros que ratificam, décadas depois, um aforamento nunca antes formalizado por escritura pública e nunca antes registrado, não recuperam retroativamente um direito que jamais chegou a se constituir. Ainda que se pretenda, por meio de escritura de ratificação posterior a 2003, suprir essa lacuna, tal iniciativa esbarra na vedação do já mencionado art. 2.038 do Código Civil de 2002, por representar, na prática, a constituição de enfiteuse nova, o que a lei proíbe.

O que diz o STJ: sem registro, não há enfiteuse

O entendimento exposto neste artigo não é apenas doutrinário. O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou diretamente a questão no julgamento do REsp 1.228.615/SP, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão perante a Quarta Turma. No caso, um casal buscava reconhecer, por usucapião, a propriedade de terreno sobre o qual havia sido convencionada uma enfiteuse com o antigo proprietário, sem que o respectivo título tivesse sido levado a registro. As instâncias de origem haviam negado o pedido, sob o argumento de que, enquanto perdurasse a enfiteuse, não haveria posse com animus domini, e portanto não correria o prazo da usucapião.

O STJ reformou esse entendimento. O relator explicou que o art. 1.227 do Código Civil, combinado com o art. 172 da Lei nº 6.015/1973, estabelece o princípio da inscrição, segundo o qual a constituição, a transmissão e a extinção de direitos reais sobre imóveis só ocorrem por meio do registro no cartório imobiliário, de modo que a mera convenção entre as partes não é suficiente para constituir a enfiteuse, sendo necessário o ingresso formal do título no registro imobiliário. A Corte concluiu que, sendo o registro pressuposto de existência da maioria dos direitos reais, sua ausência impede a configuração da enfiteuse, ainda que tenha havido, ao longo de anos, o pagamento do foro e até mesmo o exercício do direito de resgate, e que, à falta de uma efetiva relação de direito real entre senhorio direto e foreiro, nada impede a aquisição originária da propriedade pelo possuidor.

Esse precedente confirma, no plano jurisprudencial, exatamente a distinção sustentada neste artigo: o pagamento reiterado de foro ou laudêmio é fato relevante para outras finalidades (como a comprovação de posse), mas não supre a ausência de título registrado, e portanto não basta para constituir o direito real de enfiteuse.

Nem tudo está perdido: os caminhos de regularização

Reconhecer que a enfiteuse jamais se constituiu validamente, por falta de escritura pública ou de registro anterior à vedação legal, não significa que o histórico documental de décadas de pagamentos deva ser descartado. Ao contrário: esse acervo de recibos e escrituras pode ser reaproveitado, com outra qualificação jurídica, como prova de posse mansa e pacífica e de negócio jurídico subjacente, servindo de base para dois caminhos de regularização:

1. Usucapião, inclusive na modalidade extrajudicial (Lei nº 6.015/1973, art. 216-A), quando presentes os requisitos de posse ad usucapionem.
2. Adjudicação compulsória, quando houver instrumento particular de compra e venda ou negócio equivalente, apto a comprovar a relação jurídica subjacente, ainda que sem os efeitos próprios da enfiteuse.

Trata-se de reconhecer que a via da enfiteuse é juridicamente inadequada para essas situações, sem que isso implique a perda do lastro documental construído ao longo do tempo. Simplesmente, esse lastro deve ser reconduzido ao instituto jurídico correto, à luz dos requisitos legais efetivamente aplicáveis.

Conclusão

A enfiteuse, como qualquer direito real sobre imóvel, submete-se ao princípio da inscrição consagrado no art. 1.227 do Código Civil de 2002 e ao regime de registro público disciplinado pela Lei nº 6.015/1973. Sua constituição válida exige, cumulativamente, escritura pública de instituição (art. 108 do CC/2002) e registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, com abertura de matrícula onerada com o ônus enfitêutico (art. 167, I, da Lei nº 6.015/1973). O mero pagamento de foro ou de laudêmio, ainda que reiterado por gerações, não substitui esses requisitos e não é, por si só, prova de constituição de direito real, entendimento confirmado pelo STJ no REsp 1.228.615/SP.

Some-se a isso a vedação, hoje absoluta, de constituição de novas enfiteuses após a entrada em vigor do Código Civil de 2002 (art. 2.038), o que torna ainda mais relevante distinguir, com rigor técnico, entre a prática consolidada e o direito efetivamente constituído, e buscar, quando necessário, os caminhos de regularização adequados a cada caso concreto.